上课忘穿内裤被老师摸到高潮-老子午夜精品无码-亚洲AV成人无码久久精品老人-国产精品久久久久久麻豆一区

一、項(xiàng)目背景

山東泰安某地塊開發(fā)建設(shè)城市產(chǎn)業(yè)綜合體，中潛咨詢根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)，全面開展本項(xiàng)目的前期立項(xiàng)、投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的相關(guān)工作，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書及財(cái)務(wù)測(cè)算模型、項(xiàng)目建議書編制、產(chǎn)業(yè)綜合體規(guī)劃、商業(yè)模式設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律、融資、商務(wù)、投資匡算和效益進(jìn)行研究和分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。鑒于該項(xiàng)目屬于城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目，隨為贏利為目的，但是在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，以收回成本為宗旨。

二、項(xiàng)目咨詢內(nèi)容

咨詢內(nèi)容包括策劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目融資方案；積極利用外部合作金融資源，引薦對(duì)本項(xiàng)目感興趣的金融機(jī)構(gòu)與貴方進(jìn)行融資洽談，為促成本項(xiàng)目融資創(chuàng)造良好條件；協(xié)助項(xiàng)目方與本項(xiàng)目政府談判小組、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接，優(yōu)化融資方案，有效降低項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及融資成本；與本項(xiàng)目融資事宜相關(guān)的其他咨詢、論證、文件起草、審核工作等。

本項(xiàng)目的意向投資方資金實(shí)力有限，需要引進(jìn)外部合作方，共同投資建設(shè)本項(xiàng)目。另外當(dāng)?shù)卣驗(yàn)檎J(rèn)可意向投資方的運(yùn)營(yíng)能力，本項(xiàng)目的各投資方才可能以較低價(jià)格受讓土地使用權(quán)，直接提升了本項(xiàng)目的住宅和園區(qū)開發(fā)收益，為此意向投資方設(shè)想分享部分項(xiàng)目收益。

初步財(cái)務(wù)測(cè)算的目標(biāo)就是確認(rèn)在意向投資方分享部分項(xiàng)目收益后，本項(xiàng)目是否有足夠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的收益率來吸引外部合作方展開合作，并大致判斷本項(xiàng)目各個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的大致情況，為后續(xù)項(xiàng)目推進(jìn)和交易架構(gòu)的設(shè)計(jì)、如何向政府方爭(zhēng)取具體優(yōu)惠條件等提供支撐。

三、項(xiàng)目咨詢成效

未來本項(xiàng)目只要能盡快實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售，就基本可以達(dá)成上述收益指標(biāo)。其中銷售單價(jià)取區(qū)間下限值，融資利率也相對(duì)穩(wěn)??；未來即使有部分建造成本或費(fèi)用估計(jì)不足，對(duì)收益率指標(biāo)也不太會(huì)有重大不利影響。如果意向投資方和外部合作方事先約定，意向合作方在項(xiàng)目竣工后的銷售期間（2022-2024年）獲取較低的固定回報(bào)，外部合作方獲取剩余全部收益，可大大提高外部合作方的收益率，提高本項(xiàng)目的吸引力。

外部合作方以資金投入，其目標(biāo)主要是完成園區(qū)及住宅的建設(shè)及銷售、獲取相應(yīng)利潤(rùn)后盡快退出。具體交易架構(gòu)可以有兩種選擇：

一是雙方組建項(xiàng)目公司進(jìn)行本項(xiàng)目的受讓土地使用權(quán)及后續(xù)建設(shè)、營(yíng)銷和銷售，意向投資方另行組建成立園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司，獨(dú)立展開園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理工作。這種情況下，項(xiàng)目公司完成本項(xiàng)目的建設(shè)及銷售工作后即行清算，外部合作方獲利退出；意向投資方收回初始投資及一定收益。上述財(cái)務(wù)測(cè)算中將約4萬平方米自持園區(qū)資產(chǎn)低價(jià)銷售給意向投資方的假設(shè)就基于該架構(gòu)，具體由園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司向項(xiàng)目公司收購(gòu)自持園區(qū)資產(chǎn)。

二是意向投資方不另行組建成立園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司，雙方組建的項(xiàng)目公司除進(jìn)行本項(xiàng)目的受讓土地使用權(quán)及后續(xù)建設(shè)、營(yíng)銷和銷售外，還直接持有園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。這種情況下，項(xiàng)目公司完成本項(xiàng)目的建設(shè)及銷售工作后進(jìn)行定向減資，外部合作方獲利退出，自持資產(chǎn)不對(duì)外銷售。