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城市更新業(yè)務(wù)雖然在某種意義上說有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，但與一般房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，有其自身特點，財務(wù)核算也有一定特殊性。

根據(jù)住建部日前發(fā)布的 《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》 （以下簡稱《通知》），確定了四項底線數(shù)據(jù)：

上述四項要求限制了城市更新項目的收益率，未來在實務(wù)中很可能某單個城市更新項目的收益率較差，難以吸引到開發(fā)商參與。為此很可能會出現(xiàn)多個城市更新項目打包交給某開發(fā)商的情況，或者政府方以優(yōu)惠價格將某住宅項目土地出讓給某開發(fā)商，以補償其負責(zé)的某城市更新項目收益的不足。

城市更新業(yè)務(wù)比一般房地產(chǎn)項目相對更復(fù)雜，一般房地產(chǎn)項目是先以招拍掛程序受讓土地、再經(jīng)各項施工建設(shè)、最后對外銷售，城市更新業(yè)務(wù)則增加動拆遷不超過20%的殘破舊建筑、對其余留存建筑的升級改造以及后續(xù)的運營等內(nèi)容。

這些都對城市更新業(yè)務(wù)的財務(wù)核算提出新要求。城市更新項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括對外銷售和自持運營，其財務(wù)核算和一般房地產(chǎn)項目差不多，為此本文就城市更新項目的成本核算提出粗淺建議，供大家討論。

動拆遷成本核算是城市更新項目財務(wù)核算最重要的內(nèi)容，也相對較為復(fù)雜，具體包括如下幾點：

1、 開發(fā)主體除支付貨幣化動遷費外，為達成就近安置率目標，必然發(fā)生實物動遷成本，如何較準確核算相關(guān)的拆動遷成本和銷售收入。

2、 單個城市更新項目的規(guī)模一般都不會太大，且包含多種業(yè)務(wù)或同時包括新建和改造兩種物業(yè)獲取方式，共同性間接費用如何分攤，具體如何核算。

3、 城市更新項目的資金平衡，可以是單個改造項目平衡、多個改造項目平衡，甚至可能與政府確定以其他土地項目的收益作補償達到總體平衡，如何進行相應(yīng)的成本核算。

1、實物動遷核算

除了一般房地產(chǎn)項目的土地出讓金成本，根據(jù)《通知》的要求，城市更新項目開發(fā)主體還要承擔居民動拆遷成本，除了向動遷戶支付過渡費等貨幣性動遷安置費用，還須進行實物動遷，即根據(jù)動遷戶的人口、所拆遷舊房的面積等因素，將一定面積的新建住房分配給動遷戶，其中部分面積無償部分面積低價。

從規(guī)范操作的角度出發(fā)，實物動遷應(yīng)等額反映為城市更新項目的土地征用費及拆遷補償費和銷售收入，即項目前期動拆遷時借記“土地征用費及拆遷補償費”，貸記“預(yù)收賬款”，這樣真實反映城市更新項目的總開發(fā)成本；待項目竣工后，房產(chǎn)分配給動遷戶時借記“預(yù)收賬款”，貸記“銷售收入”，計入城市更新項目的收入，并向動遷戶開具發(fā)票。這也是動遷戶辦理房產(chǎn)證明的要求。

關(guān)鍵是實物動遷的成本金額如何確定？實務(wù)中一般通過資產(chǎn)評估的方式，即由專業(yè)機構(gòu)根據(jù)當?shù)厣杏行У膭舆w補償政策文件和區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價格水平，估測動遷戶擬拆除房屋的價值。

2、共同性間接費用分攤和核算

為準確進行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算，需明確成本核算算對象，才能做好間接費用的歸集和分配。只要某項建造支出受益于兩個或兩個以上成本核算對象，就在受益成本核算對象間分配，主要包括土地征用費及拆遷補償費、 規(guī)劃與設(shè)計等前期費用以及監(jiān)理、咨詢、建設(shè)管理費等間接費用等三大類。至于房屋新建與改造裝修等建安成本一般是直接開發(fā)成本，有較明確的受益對象，與一般房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一樣直接進行相應(yīng)歸集及核算即可。

城市更新項目的成本核算對象，可能會分多個層級。具體城市更新項目是第一個層級，按城市更新項目內(nèi)新建或更新改造部分作為第二個層級，如有必要，更具體的物業(yè)樓號或名稱作為第三個層級的成本核算對象。對單個城市更新項目而言，直接進行第二或第三層級成本核算對象的成本核算。如有多個項目打包開展的城市更新項目，則先進行第一層級成本核算對象的成本分配，再進行第二或第三層級成本核算對象的成本核算。

核算難點在于不同成本項目的受益對象可能不相同，費用歸集后根據(jù)不同的受益對象進行相應(yīng)分配。

① 土地征用費及拆遷補償費

土地出讓金是直接成本，可以直接納入第二或第三層級成本核算對象的成本，各類拆遷補償費則一定須進行分攤，以更真實地反映各個項目或內(nèi)部各物業(yè)的動拆遷成本。具體分配標準建議采用建筑面積法。

② 前期費用和間接費用

按照有關(guān)費用協(xié)議的約定，以其費用覆蓋的范圍進行受益對象的分配，只是分配標準建議采用直接成本法，即根據(jù)新建或更新改造部分這兩類成本核算對象間的直接成本比例分配前期費用和間接費用。因為新建和更新改造的單位平方工作量有較大差異，如根據(jù)建筑面積比例進行分攤不合理。

所以不同的前期費用和間接費用其分攤范圍可能不同。

3、多個項目的核算問題

如有明確協(xié)議證明是多個城市更新項目打包進行或不同項目掛鉤的，顯然這些項目的收益能力相差較大，有相互補償意味，則按一定標準在各個項目（第一層級成本核算對象）間先分配動拆遷成本，后再進行第二或第三層級成本核算對象的拆遷補償費分配。

那擬更新改造的留存建筑業(yè)務(wù)是否還應(yīng)分攤動拆遷成本？這需根據(jù)是否受益進行判斷。如果擬動拆遷的殘破建筑對留存建筑價值有重大不利影響，即開發(fā)主體直接收購留存建筑的價格因擬動拆遷的殘破建筑的存在而明顯低于市場價格，則應(yīng)分攤殘破建筑的動拆遷成本；反之，不應(yīng)分攤，或者根據(jù)收購價格的影響程度而適量分攤。

為此先確定單個項目應(yīng)分攤拆遷補償費的建筑面積，按此標準進行第一層級成本核算對象的拆遷補償費分攤，再在各單個項目中進行第二或第三層級成本核算對象的拆遷補償費分攤。

如無協(xié)議證明但實際是多個城市更新項目打包或不同項目掛鉤的，只能在內(nèi)部投資分析時，按實際情況進行動拆遷成本的分配，賬面財務(wù)核算仍以相關(guān)協(xié)議約定進行分配。

前期費用和間接費用則是根據(jù)項目實際情況，類似地先后進行第一層級和第二或第三層級成本核算對象的費用分攤。

4、 特殊情況

如果發(fā)生改造提升后的部分物業(yè)直接無償或低價移交給原住戶的情況，由于該部分物業(yè)在項目完工后無法獲取經(jīng)濟收益，這些物業(yè)的相關(guān)凈工程費用（扣除向原住戶收取的少量補償）為實質(zhì)的拆遷補償費，一并納入動拆遷成本核算，按前述規(guī)則進行分配。

由于該部分費用的確定時間一般在工程完工及決算完成后，為及時進行財務(wù)核算，可以該部分工程的預(yù)算成本進行預(yù)提入賬，工程完工及決算完成后進行帳務(wù)調(diào)整。