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1、前期招商階段

在園區(qū)建設竣工前，運營主體的產(chǎn)業(yè)部門即制定產(chǎn)業(yè)招商策略、在全國范圍內(nèi)大力開展招商工作，爭取在2-3年內(nèi)落實招商工作，盡快形成產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群。在該階段，產(chǎn)業(yè)招商策略可以根據(jù)市場實際情況作一定完善調(diào)整。

2、后期服務階段

招徠企業(yè)一旦入駐園區(qū)，運營主體即開始提供各類服務（如人力資源管理、工商稅務辦理、產(chǎn)業(yè)信息交流、行業(yè)內(nèi)峰會、引進中介機構(gòu)等），幫助企業(yè)成長，只是在前期招商階段給予服務費免費或優(yōu)惠。

當各園區(qū)的入駐率達到70-80%以上，項目公司以轉(zhuǎn)向服務入駐企業(yè)、幫助入駐企業(yè)成長為主要工作，產(chǎn)業(yè)招商為輔助工作，即淘汰不合格企業(yè)，動態(tài)優(yōu)化入駐企業(yè)。

前期招商階段，運營主體以各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入駐，包括返稅、租售折扣、以租入股等方式，這些租售的優(yōu)惠連同所有招商費用屬于廣義上的招商投資（花費的招商費用是為后續(xù)完成運營業(yè)績的必要投資）投資運作。

后期服務階段，運營主體獲得各項服務收入，同時逐步提高租賃價格、獲取完成考核目標的績效獎勵，幫助企業(yè)上市獲得股權(quán)投資收益等。

所以總體上前期招商階段的招商投資在后期服務階段逐步收回并獲取收益。

1、前期招商階段

2、后期服務階段

1、前期招商階段

①明確區(qū)位優(yōu)勢，做好產(chǎn)業(yè)類型篩選及產(chǎn)業(yè)定位，加強目標篩選的精準研究，明確對企業(yè)的考核機制；

②積極爭取政府的產(chǎn)業(yè)支持政策，提高對意向企業(yè)的吸引力；

③合理分配可運用的招商獎勵政策，針對不同類型企業(yè)給予不同的優(yōu)惠力度，提高未來園區(qū)內(nèi)整體的效益水平；

④針對園區(qū)類PPP項目，尤其需要同做好政府協(xié)商，一方面對于招商投資方面，部分獎勵由政府執(zhí)行，避免招商的支付壓力全部由運營主體承擔；另一方面前期階段同政府協(xié)商未來運營獎勵的規(guī)則。

2、后期服務階段

①提升運營團隊的專業(yè)能力，提高未來園區(qū)運營質(zhì)量,增加未來用戶粘性; 更加關注園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求、企業(yè)的個性化需求，更有針對性地提供招商運營服務。

②創(chuàng)新盈利模式，從過去主要依靠土地開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃的盈利模式轉(zhuǎn)型升級為“物業(yè)租賃、產(chǎn)業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)投資”等方面的盈利模式創(chuàng)新。

③探索融資模式的創(chuàng)新，打通園區(qū)資產(chǎn)的融-投-管-退全周期通道，創(chuàng)新融資方式。

④打造標桿效應，后期根據(jù)品牌影響力，吸引企業(yè)，擴大潛在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

⑤構(gòu)建行業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，協(xié)同內(nèi)外部資源，有序推進整個生態(tài)圈的構(gòu)建，謀求長期發(fā)展的生態(tài)紅利。