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國務(wù)院于2021年8月印發(fā)《全民健身計(jì)劃（2021－2025年）》（以下簡稱《計(jì)劃》），就今后一個(gè)時(shí)期促進(jìn)全民健身更高水平發(fā)展，更好滿足人民群眾的健身和健康需求作出部署。我國全民健身國家戰(zhàn)略深入實(shí)施，全民健身公共服務(wù)水平顯著提升，全民健身場地設(shè)施逐步增多，人民群眾通過健身促進(jìn)健康的熱情日益高漲，健康中國和體育強(qiáng)國建設(shè)邁出新步伐。體育場館作為體育活動(dòng)的重要載體，在體育消費(fèi)升級(jí)和存量經(jīng)濟(jì)的背景下，體育場館對(duì)于區(qū)域發(fā)展和城市發(fā)展起著重要的作用。而大型體育場館多位于城市核心的規(guī)劃區(qū)，是為數(shù)不多的可利用的大型綜合空間，本文就體育場館基于城市更新角度的改造升級(jí)進(jìn)行討論。

1、體育場館的設(shè)施利用率低、功能布置有待優(yōu)化 ，開放性不足。

 2、體育場館大多政府所有，財(cái)政撥款制度下的運(yùn)營，缺乏激勵(lì)機(jī)制，商業(yè)化和市場化程度較低。

 3、政策利好，催生了體育場館改造的需求。近年來，隨著“健康中國”等概念的提出，國家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策支持體育產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，權(quán)重體育支出方面對(duì)于體育場館的比例最高。

 4、體育場館朝著信息化、智能化、數(shù)據(jù)化發(fā)展。

近年來國家及地方頒布諸多關(guān)于城市更新的相關(guān)政策，城市更新已逐步上升為國家的戰(zhàn)略地位，是城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的重要抓手。

成都最近開創(chuàng)性提出了SOD（sports-oriented-development）的城市運(yùn)營模式。SOD是一種體育引領(lǐng)城市營造的新模式，以公共服務(wù)為導(dǎo)向發(fā)展模式上的延伸，內(nèi)核是用體育公共服務(wù)引領(lǐng)城市規(guī)劃、體育創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)城融合、體育消費(fèi)升級(jí)引領(lǐng)社區(qū)活力、體育賽事體系引領(lǐng)城市營銷。

體育場館的改造結(jié)合現(xiàn)有的城市更新模式，包含著兩方面的意義，一是實(shí)現(xiàn)體育場館功能升級(jí)，二是拓展其外延價(jià)值，如將體育場館打造為城市綜合體等。在城市更新類型的劃分上，歸屬于“功能改變類”，即在保留建筑主體的前提下，部分或者全部改變建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)人和使用期限。

實(shí)施路徑上，需要將體育場館功能改造工作納入?yún)^(qū)域城市更新計(jì)劃，統(tǒng)籌推進(jìn)體育場館功能改造和城市更新工作。在實(shí)施主體確認(rèn)階段，積極引入社會(huì)資本方，利用社會(huì)資本方的相關(guān)資源和經(jīng)驗(yàn)提升體育場館的能級(jí)?？梢酝ㄟ^簽訂《項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議》，明確更新項(xiàng)目體育場館的建設(shè)主體、管理主體和監(jiān)管主體，以及各主體對(duì)應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，保證后續(xù)管理工作的有序進(jìn)展；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中落實(shí)關(guān)于體育活動(dòng)場地的規(guī)劃管控要求；相關(guān)的協(xié)議書中（如涉及容積率調(diào)整的補(bǔ)簽《土地使用權(quán)出讓合同》、《委托運(yùn)營合同》等）約定土地權(quán)利人、運(yùn)營方對(duì)體育活動(dòng)場地需承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。

徐家匯體育公園位于上海市徐匯區(qū)，這里是上海中央活動(dòng)區(qū)之一，同時(shí)亦為上海十大商業(yè)中心之一，成為國內(nèi)一流和國際知名的上海地標(biāo)，包含建于1975年的萬體館、建于1983年的上海游泳館、建于1998年的上海體育場等標(biāo)志性體育場館。在經(jīng)歷興盛之后，該地塊的狀況卻并不樂觀：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)混搭，違章搭建現(xiàn)象較多，組織管理也不是很理想，上海市政府2016年便開始經(jīng)過論證調(diào)研，對(duì)徐家匯體育公園的更新改造工作，計(jì)劃于2021年底基本建成。

2020年8月，徐匯區(qū)作為全國首批、上海首家國家體育產(chǎn)業(yè)示范基地，徐家匯體育產(chǎn)業(yè)也以“一核五區(qū)”空間布局，力爭在“十四五”期間形成競賽表演國內(nèi)領(lǐng)先、體育品牌總部匯聚、體育科技快速發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力突出、健身休閑品質(zhì)優(yōu)良、商旅文體融合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。根據(jù)規(guī)劃方案，徐家匯體育公園在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重平衡場館功能提升的現(xiàn)實(shí)需求和建筑物歷史留存的權(quán)重，將保留和改造上海體育場、上海體育館、上海游泳館和東亞大廈四棟主要建筑，其余建筑基本拆除，場館改造中，一是優(yōu)先滿足頂級(jí)賽事及賽事配套空間布局需求；二是“量體裁衣”，對(duì)既有建筑空間進(jìn)行匹配性改造，布局全民健身和專業(yè)服務(wù)功能。

1、關(guān)注公益性和經(jīng)濟(jì)性的平衡，需要拓寬收益來源。雖然體育場館承載著提供體育設(shè)施，服務(wù)公共群眾的公益屬性，但長期發(fā)展，需要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的盈利才能持續(xù)良性循環(huán)。場館無形資產(chǎn)主要包括商業(yè)冠名權(quán)、VIP 包廂使用權(quán)、廣告開發(fā)、商業(yè)贊助及特許經(jīng)營權(quán)等。優(yōu)質(zhì)的場館設(shè)施將吸引來優(yōu)質(zhì)的賽事以及眾多的球迷，場館冠名權(quán)收入也相應(yīng)水漲船高。2011 年初東方明珠引進(jìn)梅賽德斯-奔馳對(duì)文化中心進(jìn)行冠名，另有可口可樂、招商銀行、中國聯(lián)通等公司作為創(chuàng)始合作伙伴，使贊助收入占據(jù)半壁江山，改變單一的收租盈利模式。目前國內(nèi)場館商業(yè)價(jià)值開發(fā)仍受制于場館設(shè)施落后，賽事數(shù)量、質(zhì)量不高等局限，與國外場館差距大，導(dǎo)致我國與國外球館冠名權(quán)開發(fā)上存在巨大差距。

2、前期策劃過程中，需要將未來的運(yùn)營需求前置，精準(zhǔn)定位，合理設(shè)計(jì)，各個(gè)類型的體育場地及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和比重。需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐某ｑv人口，場館的輻射范圍提前做好客流量的預(yù)測（比如大型賽事演出的人次、高引流體育項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)客流人次）；另外確定客單價(jià)來預(yù)測商業(yè)銷售的規(guī)模，反推出所需的商業(yè)面積；根據(jù)可實(shí)現(xiàn)的商業(yè)面積來進(jìn)行商業(yè)定位，讓場地利用更加充分。

3、永久性和臨時(shí)性設(shè)施做好劃分，盡量減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，避免大拆大建。在體育場館建設(shè)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)盲目貪大求全的現(xiàn)象，在改造升級(jí)的過程中，需要理性思考體育場館未來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，盡量避免資源浪費(fèi)，考慮未來的賽事需求，做好永久和臨時(shí)設(shè)施的劃分。