2017年底,隨著財(cái)金(2019)10號(hào)文的出臺(tái),PPP模式發(fā)展進(jìn)入了分水嶺,新增的片區(qū)開(kāi)發(fā)類的PPP項(xiàng)目漸少，取而代之的為近兩年來(lái)熱度更高的“epc+投資人”、ABO等模式。實(shí)際上，仍有很多存量的片區(qū)開(kāi)發(fā)PPP項(xiàng)目在實(shí)施，項(xiàng)目投資規(guī)模大,子項(xiàng)目眾多,內(nèi)容復(fù)雜,在PPP愈發(fā)嚴(yán)格的政策框架下，開(kāi)發(fā)主體實(shí)施的難度更大，本文結(jié)合我司咨詢過(guò)程中遇到的實(shí)務(wù)問(wèn)題，對(duì)片區(qū)開(kāi)發(fā)類PPP項(xiàng)目操作中各階段的難點(diǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)：
PPP項(xiàng)目前期立項(xiàng)及兩評(píng)一案階段，很多項(xiàng)目前期準(zhǔn)備深度有限，項(xiàng)目前期階段對(duì)于各業(yè)態(tài)的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)往往存在定位不準(zhǔn)的問(wèn)題，影響社會(huì)資本方的運(yùn)營(yíng)成本及收入報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性，為未來(lái)可行性缺口補(bǔ)助結(jié)算埋下隱患。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況測(cè)算的可行性缺口補(bǔ)助同前期階段論證的財(cái)承狀況存在較大差距，對(duì)政府方而言可能會(huì)出現(xiàn)支付責(zé)任同預(yù)期不符的問(wèn)題。大多數(shù)情況下，政府方的底線是，項(xiàng)目不能增加其財(cái)政支出的負(fù)擔(dān)，如實(shí)際支出責(zé)任高于論證階段的數(shù)值，可能需要項(xiàng)目公司自行承擔(dān)這一部分的損失。
片區(qū)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目?jī)?nèi)容復(fù)雜，建設(shè)期過(guò)程中會(huì)遇到各種內(nèi)外部因素，導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)生變動(dòng)；實(shí)際操作中，可能存在為了項(xiàng)目效果的打造，提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資金額增加，投資結(jié)構(gòu)變化；或者是土地政策發(fā)生變動(dòng)，未來(lái)拿地的不確定性提高，項(xiàng)目合作的范圍發(fā)生變動(dòng)等等問(wèn)題，都是片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的各樣難關(guān)。
另外，很多片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及土地征拆，土地征拆的量大，且完成時(shí)間的不確定性高，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)序以及投資回報(bào)均產(chǎn)生致命影響，包括大量征拆費(fèi)的項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目公司而言資金需求量巨大，需要做好投資節(jié)奏的把控。
PPP項(xiàng)目有明確的合作期限，同開(kāi)發(fā)主體市場(chǎng)化拿地開(kāi)發(fā)的模式比，期限大大縮短，在運(yùn)營(yíng)階段的難度變大，運(yùn)營(yíng)期限有限，一般10-15年左右，在PPP項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，企業(yè)培育都提出了各類要求，需給當(dāng)?shù)貛?lái)產(chǎn)值、稅收等貢獻(xiàn)，項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)壓力大。
同時(shí)，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要針對(duì)不同類型企入駐業(yè)給予區(qū)別化的招商獎(jiǎng)勵(lì)，為了保證項(xiàng)目整體的效益最大化，在PPP合同框架下，如何合理分配相關(guān)的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)額度，如何制定合理的差異租售定價(jià)策略，需要開(kāi)發(fā)主體做好頂層設(shè)計(jì)。
PPP項(xiàng)目到期需要無(wú)償移交，屆時(shí)，項(xiàng)目移交前產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)、或有潛在的債務(wù)或權(quán)益均應(yīng)讓原有股東承擔(dān)或享有，在未來(lái)賬務(wù)操作上也需要格外注意。同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)容復(fù)雜，未來(lái)移交階段各方權(quán)利義務(wù)的切割難度也較大。
1、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段需要充分論證，需要有全局觀，有系統(tǒng)性的思維，建議在前期論證階段，投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)各方都應(yīng)參與到項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)中來(lái)，尤其運(yùn)營(yíng)方對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的要求，應(yīng)前置考慮，減少未來(lái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)同運(yùn)營(yíng)需求不匹配，或者運(yùn)營(yíng)成本、收入與實(shí)際差距過(guò)大的情況。
2、此類項(xiàng)目的前期征拆、建設(shè)手續(xù)辦理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等各環(huán)節(jié)均離不開(kāi)政府的大力支持。同時(shí)政府和項(xiàng)目公司各方的利益需要在實(shí)施各階段尋求平衡點(diǎn)，項(xiàng)目公司需要做好投資結(jié)構(gòu)的控制，合理安排各類型子項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序。通過(guò)征拆資金投入的節(jié)奏把控，與政府方做好博弈，把握主動(dòng)權(quán)。
3、片區(qū)開(kāi)發(fā)類的PPP項(xiàng)目由若干子項(xiàng)目組成，對(duì)于項(xiàng)目公司人員而言，項(xiàng)目管理的難度遠(yuǎn)高于其他單一類型的PPP項(xiàng)目，對(duì)于人員協(xié)調(diào)、全盤(pán)把握的能力要求甚高。運(yùn)營(yíng)前期可以委托專業(yè)的第三方團(tuán)隊(duì)進(jìn)行各業(yè)態(tài)的管理，通過(guò)前期專業(yè)第三方團(tuán)隊(duì)的指導(dǎo)，打造一批具備高運(yùn)營(yíng)能力的管理團(tuán)隊(duì)。
片區(qū)開(kāi)發(fā)類的項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、城市的發(fā)展升級(jí)有著重要的戰(zhàn)略意義，對(duì)開(kāi)發(fā)主體來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)多多也挑戰(zhàn)多多，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中也是路漫漫，道阻且長(zhǎng)。
